Serah Terima Rumah

Cek Dulu, Timbang Sesal Kemudian
Written by C.Richard Mandalora.
Tuesday, 23 September 2008
Sebuah artikel di Kompas.Com yang cukup menarik dan komprehesif, dapat dijadikan acuan dalam proses serah terima rumah, ruko, apartement maupun kantor....

Cek Dulu, Baru Serah-Terima (1) dan (2)
http://www.kompas.com/read/xml/2008/09/18/15200043/cek.dulu.baru.serah-terima.1

Setelah melakukan proses serah terima, seringkali konsumen mendapati ada beberapa bagian rumah yang rusak. Agar Anda terhindar dari hal-hal tersebut, ada beberapa pengecekan yang perlu Anda lakukan sebelum melangsungkan proses serah terima.

Eti karyawati sebuah kantor di Jakarta—setahun yang lalu membeli rumah di perumahan yang berlokasi di Bekasi. Karena sepengetahuannya pengembang perumahan ini mempunyai skala bisnis yang cukup besar, ia pun membelinya. Setelah proses serah-terima dari pengembang berlangsung, beberapa waktu kemudian Eti berencana melakukan renovasi pada beberapa bagian rumah yang dibelinya. Namun, alangkah terkejutnya Eti melihat kondisi rumahnya. Pada saat akan melakukan renovasi tersebut, ia menemukan beberapa kerusakan pada kualitas bangunan. Padahal sejak serah-terima hingga saat ini, rumah tersebut belum sempat ditinggali.

Beberapa kerusakan yang ditemui antara lain dinding yang retak dan plafon gipsum yang berlumut—yang diakibatkan adanya luapan air dari saluran pembuangan air hujan dari genteng. Selain itu juga Eti mengalami kesulitan menemukan jalur instalasi air bersih dan air kotor, sehingga ia sulit menyambung atau menambah instalasi pipa yang baru.

Bagaimana hal seperti ini bisa terjadi? Padahal pengembang perumahan ini memiliki reputasi yang tidak mengecewakan dengan kualitas bangunan yang cukup baik. Sudah tentu dengan beberapa kerusakan ini Eti akan memperbaikinya. Namun ia harus menyediakan waktu yang tidak pendek dan dana yang tidak sedikit.

Kasus seperti ini mungkin dapat terjadi pada setiap orang termasuk Anda. Sebagai konsumen, dapatkah kita meminimalkan terjadinya kasus seperti ini? Jika ya, bagaimana caranya? Apakah sesulit yang dibayangkan? Jawabannya adalah bisa dan tidak terlalu sulit. Dengan pengorbanan sedikit waktu dan tenaga pada saat mendekati serah-terima rumah impian, Anda dapat terhindar dari kasus seperti ini.

Proses Serah-Terima

Dalam sebuah bisnis properti, proses serah-terima dari pihak pengembang ke konsumen merupakan salah satu tahap dari serangkaian proses yang harus dilakukan. Langkah ini merupakan pengalihan hak kepemilikan bangunan atau kavling dari pihak pengembang kepada pihak konsumen. Secara hukum, kedua belah pihak setuju untuk menerima tanpa adanya unsur pemaksaan.

Mengacu dari definisi itu, kita sebagai konsumen sebenarnya memiliki hak untuk meneliti kembali kondisi terakhir bangunan yang diserahkan pihak pengembang. Sebelum proses serah-terima berlangsung, hendaknya Anda meminta waktu kepada pengembang untuk mengecek kondisi akhir bangunan dengan metode check list.
Beberapa pengembang besar yang cukup mempunyai reputasi, sudah melakukan prosedur ini. Mereka biasanya sudah memiliki standar prosedur produksi, mulai dari tahap produksi bagian hulu (tahap perencanaan awal dan tahap pengadaan sub-kontraktor) sampai tahap bagian hilir (tahap pelaksanaan, tahap pengawasan, dan tahap pemeliharaan). Nah bagaimana dengan pengembang perumahan Anda?
Apabila semua prosedur sudah dilakukan sesuai standar, berarti Anda telah membeli rumah dari pengembang yang baik. Namun, hal ini belum menjamin tidak terjadinya kasus seperti yang dialami Eti. Sebab, banyak dari konsumen melakukan pemeriksaan secara selayang pandang saja, tidak secara teliti dan hati-hati. Karena itu, ada atau tidak prosedur pengecekan akhir dari pihak pengembang, hendaknya Anda tetap harus berinisiatif untuk melakukan pengecekan sendiri. Prosedur pengecekan ini merupakan kesempatan yang seharusnya diberikan kepada konsumen untuk menilai hasil akhir dari produk yang ditawarkan pengembang. Apa saja yang harus dilakukan ketika Anda melakukan pengecekan pada bangunan? Bagaimana langkah-langkahnya?

Ada 3 hal pokok yang harus dilakukan pada saat pengecekan.
1. Pemeriksaan kualitas fisik bangunan secara umum
Periksalah dengan baik dan teliti seluruh bangunan rumah Anda. Biasanya bagian yang kurang rapi atau mengalami kerusakan—mulai dari bagian pagar luar, kamar tidur, kamar mandi, atau dapur—dapat dilihat secara visual. Agar tidak lupa, catatlah kerusakan yang Anda temui pada formulir yang telah disediakan pengembang. Atau jika pengembang tidak menyediakannya, catatlah di kertas sendiri. Tapi perlu diingat, bila menggunakan kertas sendiri, Anda harus meminta tanda tangan atau persetujuan dari pihak pengembang sebagai ajuan bukti permintaan perbaikan.

Beberapa pekerjaan yang perlu Anda lihat secara visual di antaranya adalah sebagai berikut.
No.
Kualitas fisik bangunan
Pengecekan

1. Pagar depan
- Kerapian bentuk dinding
- Kekuatan dan kerapian besi
- Kondisi pengecatan pagar
2. Halaman depan
- Kerapian carport
- Kondisi halaman depan
3. Tampak depan bangunan
- Kerapian genteng depan
- Kerapian papan lisplank
- Kerapian dinding depan
- Finishing pintu dan jendela
- Asesoris pintu dan jendela
- Kerapian keramik teras
4. Ruang tamu, makan, dan keluarga
- Kerapian sudut dinding
- Kerapian cat dinding
- Kondisi penutup plafon
- Kerapian lis plafon
- Pengecatan dinding dan plafon
- Kerapian keramik lantai
- Cacat keramik lantai
- Finishing pintu dan kusen
5. Ruang tidur
- Kerapian dinding rata
- Kerapian sudut dinding
- Kerapian cat dinding
- Kondisi penutup plafon
- Kerapian lis plafon
- Pengecatan dinding dan plafon
- Kerapian keramik lantai
- Cacat keramik lantai
- Finishingpintu dan kusen
- Finishingjendela dan daun
- Asesoris pintu dan jendela
6. Kamar mandi
- Keramik lantai dan dinding
- Kerapian bak mandi
- Pemasangan drain floor
- Kondisi penutup plafon
- Kerapian lis plafon
- Finishingkusen dan pintu
- Asesoris pintu dan jendela
7. Dapur dan teras belakang
- Keramik lantai dan dinding
- Kerapian bak cuci
- Pemasangan drain
- Kondisi penutup plafon
- Kerapian lis plafon
- Kerapian sudut dinding
- Kerapian cat dinding
- Finishing pintu dan kusen
- Finishing jendela dan daun
- Asesories pintu dan jendela
8. Tangga (jika ada)
- Kerapian keramik
- Pemasangan railing
- Cat
- Finishing bagian bawah tangga
2. Kelengkapan gambar instalasi
kelengkapan gambar instalasi listrik, air bersih, dan air kotor. Walaupun sepele, hal ini penting. Gambar tersebut akan berguna pada saat anda akan merenovasi rumah, misalnya menambah ruangan. Kesulitan renovasi banyak terjadi akibat tidak adanya gambar jalur instalasi, sehingga proses mencari jalur tersebut dilakukan dengan cara trial and error, misalnya dengan cara mengelupas dan menghancurkan dinding (bobok). Cara ini hanya akan menambah bagian rumah yang mengalami kerusakan sehingga perlu dilakukan perbaikan jika jalur pipa tidak juga ditemukan.
Beberapa gambar yang dapat Anda minta ke pengembang antara lain sebagai berikut.
Instalasi Gambar:
1.Instalasi listrik Gambar instalasi terpasang
2. Instalasi air bersih
Gambar teknis pemipaan :
3. Instalasi air buangan
- Gambar saluran air hujan
- Gambar saluran air cuci
3. Pengetesan instalasi
Walaupun masih terasa asing, pengetesan instalasi perlu dilakukan. Jangan sampai ketika Anda menempati rumah baru, talang air hujan mengalami kebocoran. Mintalah hasil tes instalasi kepada pihak pengembang seperti jaringan air bersih, air kotor, talang air, perendaman dak air talang, atau pengetesan instalasi listrik. Jika pihak pengembang belum melakukannya, maka Anda harus memintanya untuk melakukan pengetesan ini. Untuk saluran air hujan dan air kotor, pengetesan dilakukan dengan cara menuangkan air pada lubang drain. Setelah itu amati pada ujung saluran pembuangan. Langkah ini untuk memastikan apakah air mengalir dengan baik atau tidak. Untuk saluran air bersih dapat dilakukan dengan cara memberikan tekanan tertentu dalam waktu yang ditentukan dengan memakai alat tespump.
Beberapa pengetesan yang dapat Anda minta ke pengembang antara lain sebagai berikut.
Instalasi Pengujian:
1. Aliran listrik
- Fungsi saklar (nyala lampu)
- Fungsi stop kontak
2. Instalasi listrik
Pernyataan kelayakan dari lampiran hasil tesmerger (tes kelayakan grup pada panel)
3. Instalasi air bersih
Pernyataan kelayakan dari lampiran hasil tes tekanan (tes kelayakan instalasi pemipaan, yang dilakukan oleh pihak pengembang dan kontraktor yang membangun perumahan tersebut)
4. Instalasi air kotor
Pernyataan kelayakan dari lampiran hasil tes aliran (tes kelancaran pemipaan, yang dilakukan oleh pihak pengembang dan kontraktor yang membangun perumahan tersebut)
5. Kebocoran dak beton talang/kamar mandi
Hasil dari tes rendam dak kamar mandi - - Hasil dari tes perendaman dak talang (jika ada )
selain tiga hal di tas, Anda juga harus menanyakan beberapa jaminan yang diberikan oleh pengembang mengenai rumah yang akan diserahkan olehnya. Umumnya pengembang akan memberikan jaminan dengan jangka waktu tertentu. Jaminan yang dapat Anda tanyakan kepada pengembang antara lain sebagai berikut.
1. Jaminan pemeliharaan
Tanyakan ke pihak pengembang, berapa lama jaminan pemeliharaan bangunan yang diberikan serta sampai di mana batasan fisik yang dijaminkan. Hal ini harus jelas dan harus dituangkan secara tertulis di dalam klausul Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Jika terjadi kerusakan pada masa pemeliharan, maka Anda dapat dengan segera mengajukan perbaikan kepada pihak pengembang. Batasan bagian yang dijaminkan juga penting untuk menghindari saling menyalahkan antara Anda sebagai pembeli dengan pengembang.
2. Jaminan pekerjaan
Khususnya untuk perumahan yang lokasinya rawan akibat serangan rayap. Mintalah pada pihak pengembang jaminan dari pekerjaan antirayap di rumah Anda. Anda perlu mengetahui berapa lama garansi yang diberikan. Serangan rayap pada akhirnya akan sangat merugikan kondisi rumah Anda dan bahkan dapat menyambar ke barang-barang interior di rumah yang terbuat dari kayu atau rotan.
Setelah Anda benar-benar yakin bahwa semua hal di atas telah dijalankan dengan baik, maka Anda sudah memiliki jaminan yang dapat mengurangi resiko. Pada akhirnya proses serah-terima rumah dapat dilakukan sehingga Anda dapat tinggal di rumah Anda sendiri dengan nyaman.

(Richard Mandalora, ST., MT.)